小区广告收入大多是笔“糊涂账”

　　小区内的公共广告收益是一块“不小的蛋糕”。

　　对于小区公共区域的广告收益分配，不少业主心里还是一本“糊涂账”。

为了一笔小区公共区域的广告收益，沙河口区世嘉星海小区的业主委员会和物业公司之间争论未息——小区物业为维修漏雨房屋，挪用了一笔小区广告收入。而业主委员会认为，小区公共区域的广告收入归全体业主所有，物业无权挪用。为此，业委会还组织召开了业主大会，“收回”小区公共广告发布权和收费管理权。

在大连众多小区，五花八门的广告遍布电梯间、小区路边和走廊内。而这些公共区域广告的招商发布、收益分配等问题，很多还是一笔“糊涂账”。

A现状直击 广告费争议让小区广告位“空荡荡”

在沙河口区世嘉星海小区，原来“琳琅满目”的小区广告栏现在显得空空荡荡。不久前，小区业主委员会刚给小区合作的广告公司发放了暂停投放广告通知函。据悉，这一小区2009年建成，小区电梯口和电梯间、地下停车场内等公共区域都安装有广告投放位，一年的广告收入35万元左右。

“在业主委员会成立之前，小区公共部分的广告收入一直由物业支配，一共有9家公司和物业签订了广告投放协议。”一位业委会成员称，2018年6月，小区成立业主委员会，前期工作之一就是收回小区广告收入的管理权。

其实在小区广告收入归属权这一问题上，小区业委会和物业之间并无争议——物业公司方面也认可小区公共区域广告收入应归属于全体业主。业委会还代表业主和物业签订了协议，约定业委会对广告收益分配进行监督管理，广告收入须打入专用账户，每年公示支出账目。“但是除了第一笔1.6万余元的广告费外，业委会再未收到过物业转入的广告费。”

对此物业公司方面解释称，小区的物业费收取标准多年来一直维持在每平方米1.6元的较低标准上，全年物业费收入不过300万元，入不敷出。之前小区广告收入都用来补贴物业运营，这次广告费移交小区业委会管理，但正好赶上物业集中维修漏雨房屋，但是业委会不同意提取维修基金，于是只能暂时“借用”9万多元的广告费。这笔费用已经在小区内公示。

  而小区业委会方面则认为，物业除了广告费之外，还有停车场费用等其他收入。即使必须要动用这部分钱，也应该向业委会申请而不应该擅自动用。为此业主委员会召开业主大会，最终通过集体授权的方式，认定小区公共区域内现有的广告投放行为无效，重新签订广告合同、方式和地点。这也就出现了小区广告位“空荡荡”的现状。业委会还将继续向物业追讨此前的广告收入。

B记者调查 不少小区广告收益“讲不清”

近日，记者走访了市内四区十几个新旧小区。几乎所有被访小区都存在公共区域广告，电梯内、楼道间、公共绿地和广场、出入口道闸……各种灯箱、电子屏广告无处不在。但是对于自己所住小区的广告收益，绝大多数业主心中都是一笔“糊涂账”。不少业主表示，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告收入分给业主了。

在甘井子区大纺附近一小区，业主李先生表示，坐电梯的时候手机没信号，看看广告也算打发时间。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，“可以理解”。很多业主对小区广告也未曾关注，“不清楚小区广告的收入该归谁，也不知道有没有跟物业签订过什么合同”，不少受访者如此表示。

像世嘉星海小区这样，业主对小区广告收益分配存在疑问的小区也不少。西岗区一小区的业主就通过大连民意网反映称，小区物业在电梯内悬挂各种广告，还在大堂内安放电子屏播放滚动广告，但业主和业委会并不清楚广告费的具体收入多少，也不知收入“花到了哪里”。虽然相关部门回复称，小区广告收入已经用于补贴公共部位维护，且将在今年7月份进行账目公示，但仍然难以平复业主的疑虑。

同样的情况还出现在甘井子区和高新园区的多个小区。记者了解到，这些小区业主对公共区域广告收益的质疑主要集中在如下几个方面：广告位如何招商、是否经过了正规的招投标程序、广告收益的具体数额、广告收益花费项目等。

C律师说法小区广告收益必须公开

辽宁青松律师事务所的王金海律师认为，据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。根据《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》则规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。据此而言，小区公共部分的广告收益，自然应该由全体业主共享。

记者在采访中发现，小区公共区域的广告收益数额不小——以甘井子区一小区为例，小区内32栋居民楼内共有近百处电梯广告位，单个广告位年收入在2000元左右。年收益可达到20万元。这只是电梯内广告的收入，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

长期关注业主维权问题的王金海律师认为，作为单个业主，即使知道自己的权利被侵害，也很难有精力和时间去维权。但从物业公司角度而言，物业费收缴比例偏低，也会影响物业公司的收入及物业服务的良性运转，而作为市场主体，物业盈利是其必然需求。公共广告收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。王金海认为，成立业主委员会是合理分配小区广告这块“大蛋糕”的关键。但无论如何分配，公示广告收入以及支出账目，是“最基本的要求”。