高新园区康桥小镇 维修基金提取为何这么难

　　墙面出现了明显裂缝。

　　墙砖脱落后，已经露出了水泥层。

因为维修基金“提不提”的问题，高新园区康桥小镇小区的住户们分成了意见不同的“两派”。

约占小区五分之一的业主称，自家的房屋亟待维修，需要动用维修基金。而以业主委员会为代表的另一方则认为，动用这笔房屋的“养老钱”为少数业主维修房屋并不合理，要求物业以小区公共收益出资维修。眼看雨季将至，双方仍在僵持。

记者在采访中了解到，受程序繁琐、居民意见难统一等种种因素制约，维修基金使用率不高、申请动用维修基金难的问题在大连和国内其他城市普遍存在。今年5月，提请全国人大审议的民法典物权编（草案）中，动用维修基金的前提条件从原来的“三分之二以上业主同意”修改为“半数以上业主同意”。这或许将降低维修基金的使用门槛。

业主困惑

维修基金到底该不该取？

2010年建成入住的高新园区康桥小镇拥有近600户居民。9年时间过去，小区内不少住房已经出现了外墙开裂、墙体脱落等问题，亟待维修。

在小区48号楼南侧可见，4楼南侧的外墙墙体已经开始脱落，红色的保温层材料掉下，还有其他位置的墙体也斑驳坠落，露出灰褐色的水泥层。

小区34号楼外，墙砖也露出了数米长的裂纹，外层墙砖摇摇欲坠，水泥层和墙砖之间的裂缝已经可以轻松地伸进成年人的一根手指。“现在小区内有120户左右亟待维修。”小区业主唐先生告诉记者，因为小区已经过了保修期，业主们为此找到社区和物业，物业提出的解决方案是：动用小区公共维修基金。

这一说法也得到了康桥小镇物业的证实。今年6月20日，负责这一小区物业服务的西岗房地产长青物业管理分公司就向小区业主委员会出具了“关于部分楼体外立面墙砖脱落急需维修的情况报告”，其中称：因为楼体外立面属于房屋共用部位，建议业委会及时申请动用维修基金进行应急维修。

但是从6月20日物业提请报告至今，半个月过去了，动用维修基金的事儿还没有动静。“这是因为业委会不同意动用维修基金！”唐先生称，小区动用维修基金需要如下程序：第一业主委员会签字同意，第二召开业主大会，三分之二以上业主同意才可以动用。而现在第一步就“卡住了”。

“业委会提出须和物业重新签合同，要将停车费广告费收回。物业说先修房子，以业主安危为先；业委会说先签合同，以五分之四人的利益为重。双方就这样僵持不下。”一位小区业主对此无奈表示，眼看雨季将至。“如果不尽快利用维修基金开始维修，一旦造成漏雨，损失可就大了。”

记者调查

多方调解仍未解决困局

对于动用维修基金的问题，康桥小镇业主委员会的安主任在接受记者采访时说，2017年年底小区正式成立业主委员会之后，就一直在和物业沟通公共部分的收益问题。“我们认为小区停车费、公共部分广告费等收入，都需要由全体业主管理。因此需要成立由业委会监管的公共账户，将公共收益进行专户管理。”但这一要求被物业拒绝。

此次120户房屋维修问题提出时，正逢物业公布一季度收支明细。“我们认为其中存在很多疑问，所以将维修基金这一房屋的‘养老钱’交给物业使用，不少业主存在疑虑。”安主任表示，此外，虽然提出房屋维修要求的业主达到120户，但只占整个小区业主户数的五分之一。“为了少数人的需求动用全体业主房屋的‘养老钱’，很难获得三分之二以上的业主同意。”安主任表示，因此业主委员会的意见是：由物业使用公共收益来维修这部分房屋。

采访中记者发现，在康桥小镇小区内，业主们也分成了泾渭分明的“两派”。有房屋维修需求的业主抱怨业委会“动作太慢”甚至怀疑业委会“有私心”。其他业主则支持业委会，认为维修基金不能轻易使用。

甚至在街道等相关部门介入之后，康桥小镇的僵局仍未打破。记者了解到，高新园区凌水街道物业管理纠纷人民调解委员会已经对小区房屋修缮问题做出了调解，建议业委会和物业互相配合，尽快由业委会对需要修缮房屋的120余户业主给出解决方案，并建议按大连市城市房屋专项维修资金管理办法推进流程。

律师释疑

动用维修基金到底难在哪？

住宅专项维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这本是房屋的“养老钱”，但是在实际操作中，不少小区的维修基金处于沉睡状态，在包括大连在内的不少城市，申请动用维修基金都不是件简单事。

“这与维修基金使用门槛高，申请手续繁琐有关。”辽宁青松律师事务所的王金海律师对记者表示，从实际执行情况看，取得占住宅面积三分之二的业主或者占总人数三分之二的业主同意实际上是很难操作的，即便找到三分之二以上的业主，这些业主是否同意动用公共维修基金也是问题，康桥小镇目前面临的困境就很具有代表性。

王金海举例说，比如作为公共部位的楼顶漏水了，直接受害者是居住在楼顶的业主，对下面楼层的住户影响不大，一些没有涉及该问题的业主就认为此事与自己没有太大关系，持“事不关己”的态度，不愿意拿维修基金去做这些事。这就很容易造成维修基金长期不能物尽其用。

此外在实际操作中，维修范围是否属于维修基金的适用范围，也成为维修基金使用的拦路虎。

王金海告诉记者，今年5月，民法典物权编(草案)第二次提请全国人大常委会审议。其中关于公共维修基金使用的相关规定，从最初的“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。这一使用条件的修改，或将降低维修基金的使用门槛，也可以避免基金被滥用。